¿Nos pertenece a todos?

El proyecto de Punta Ballena que genera indignación en la opinión pública

Publicado el 29.11.2023  - 12 minutos
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Por Gabriela Pallares
@gabrielapallares

Un nuevo proyecto de desarrollo urbanístico en la costa este vuelve a revivir la discusión entre públicos y privados. Pero esta vez el conflicto —además de una mirada técnica, científica y ambiental— tiene un aura filosófica: ¿Punta Ballena nos pertenece a todos?

La intención de inversionistas argentinos de construir un complejo sobre terrenos privados ubicados a ambos lados de la sierra de la Ballena no tardó en viralizarse, generando indignación en la opinión pública, académicos y activistas ambientales. El proyecto inmobiliario supone la construcción de 29 bloques de edificios distribuidos en varias hectáreas. 

Considerando que el proyecto está incluido en una franja de 250 metros desde el mar, además del permiso de construcción por parte de la Intendencia de Maldonado (IDM), debe obtenerse una autorización ambiental previa. En esa instancia, debido al impacto significativo que la construcción implicaría en la biodiversidad de la zona, se le otorgó categoría C (la más alta en términos ambientales). Esto supone que los propietarios deberán cumplir una serie de requisitos según las normas regulatorias correspondientes a esa clasificación. Entre estos se exige la presentación de un informe ambiental, una puesta de manifiesto para que la ciudadanía pueda realizar comentarios oportunos y una audiencia pública. 

Según el informe presentado al Ministerio de Ambiente, solo la etapa de construcción afectará 35% del área de vegetación natural, en la que figuran cinco especies vulnerables y una en peligro de extinción mundial. A su vez implica la intervención de un accidente geográfico con más de 500 millones de años de historia y de un enclave turístico que en los últimos años se ha convertido en imagen país. 

Parecería que, en términos ambientales, la discusión sobre la pertinencia del proyecto ni siquiera da a lugar. Sin embargo, hay un factor clave en el eje del conflicto: los terrenos son privados; siempre lo fueron. De hecho, según testimonio del edil departamental de Maldonado Joaquín Garlo Alonsopérez, la polémica que existe alrededor de estos predios no es para nada nueva y se remonta a la pre dictadura militar. Hacer un poco de historia resulta fundamental para entender cuán conversado ha sido este tema y cómo desde un inicio la intendencia departamental ha intentado preservar la mayor parte de estos espacios públicos. 

Un brevísimo resumen de esta larga trama dice así: desde 1944 existe un padrón privado que bordea toda la península alternándose con padrones de propiedad municipal. En 1970 el gobierno departamental decide expropiarlo para construir una ruta panorámica, aunque sin indemnizar económicamente a los dueños, que son los nietos y bisnietos de Antonio Lussich. Recién en 1995 los sucesores inician acciones legales a la intendencia para solicitar la restitución de la tierra. Seis años después, la Suprema Corte de Justicia falla a favor de los Lussich y ordena la restitución de 10 hectáreas, iniciándose una ardua negociación para distribuirlas de tal modo que quedara por fuera la ruta panorámica, la playa Las Grutas, la calle que da acceso a Casapueblo y los dos miradores. Este diálogo se extiende hasta 2017, cuando finalmente se llega a un acuerdo con la IDM y la Junta Departamental aprueba la transacción con voto unánime. El resultado es la devolución de siete terrenos reparcelados y la promesa de, en un futuro, poder edificar sobre ellos. 

Todas las voces, todas. Son varios los actores que intervienen en esta discusión que ha trascendido la oficina pública hasta convertirse en una causa mediática. El Ministerio de Ambiente (MA), la IDM, la academia y la sociedad civil organizada representan hoy miradas autorizadas para comprender el conflicto desde sus múltiples perspectivas. 

La entidad ministerial determinó el plazo hasta el 11 de diciembre para la puesta de manifiesto del informe ambiental (disponible en la web del ministerio), que al cierre de esta nota superaba los 12.000 comentarios. 

Desde el MA indican que el proyecto en cuestión ya había sido rechazado en una instancia previa por los técnicos especializados, por lo que el privado lo reformuló tratándose de adherir a los lineamientos de protección de los valores ambientales y la conformación de la costa. 

Más allá de que la propiedad está en manos de un privado, su valor paisajístico es de orden público: se trata de una formación geológica con ciertas particularidades que la vuelven única, disfrutada históricamente por locales y turistas. El subsecretario del MA, Gerardo Amarilla, declaró que “el privado toleró pacíficamente que se lo invadiera durante muchas décadas, aunque si quisieran podrían cerrar la zona con un alambrado”. 

Sobre la posibilidad de que la propuesta se concrete indicó: “La competencia del MA es cuidar los bienes ambientales por lo que todo análisis está sujeto a tratar de salvaguardarlos. Los técnicos analizarán toda la información y determinarán si la construcción es ambientalmente sostenible”. 

Según Amarilla, no existen en el país antecedentes de un proyecto tan masivo, aunque hasta hace 20 años la sociedad uruguaya no estaba acostumbrada a las tensiones ambientales. “Esto ejemplifica un avance, hay una mayor conciencia de cuidar el entorno”. 

El informe ambiental expedido por los docentes del Centro Universitario Regional del Este (CURE) será un gran insumo para el análisis ministerial. El documento se expone públicamente y analiza la propuesta “detallando inconsistencias e identificando impactos irreversibles”. Los comentarios se ordenan desde diferentes abordajes, algunos integradores como el territorio y el paisaje, y otras dimensiones más específicas referentes a la biodiversidad, el valor cultural histórico, las actividades turísticas y la identificación social del espacio de Punta Ballena. 

A lo largo de casi 40 páginas, la academia recorre argumentos para no aprobar el proyecto Complejo Residencial Punta Ballena. Entre estos se destacan los siguientes: 

· El sitio conforma un paisaje costero único en el país, caracterizado por su acantilado rocoso originado hace 530 millones de años. Componente determinante de este territorio es también su buen estado de conservación.

· La afectación del paisaje será irreversible pues se modifican los atributos que lo definen: su geomorfología y vínculo con el mar, su vegetación y el uso público actual, que lo convierten en un ícono paisajístico nacional e internacional.

· En términos de biodiversidad, las medidas planteadas de mitigación de impacto, con base en trasplantes de plantas, no garantizan la persistencia de la biodiversidad del sistema a mediano y largo plazo. La construcción generará la pérdida de comunidades vegetales únicas y de numerosas especies.

· La aprobación de este proyecto profundizará la fragmentación y eliminación de áreas naturales, y seguirá aumentando la dependencia del país de una actividad que es nociva para sí misma, pues hace desaparecer el recurso natural en el que se basa. A cambio propone un mayor desarrollo de la urbanización costera inaccesible­ a la población trabajadora, agravado en este caso por su implantación en un sitio único, icónico e irreemplazable.

El informe del CURE también puntualiza un aspecto clave en cuanto a normativas que reforzarían la imposibilidad de concretar el proyecto: “Cuando se aprobó la transacción sometida a Evaluación de Impacto Ambiental ya estaba vigente la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible que obliga a la cesión de la faja costera de 150 metros contados desde el límite superior de la ribera. Como condición para que pueda aprobarse el instrumento de Ordenamiento Territorial en estudio, se requiere previamente cumplir con las obligaciones o deberes que impone la legislación vigente. No contemplar la cesión de esos 150 metros invalida la propuesta”. 

A través de una carta pública, la sociedad civil organizada apoya los argumentos brindados por la academia y manifiesta su total objeción a la construcción del complejo en cuestión. “La costa no es infinita. Este modelo de desarrollo y especulación inmobiliaria no es sostenible en el tiempo. Los impactos ya generados nos advierten de lo que pasará. El conocimiento científico y el saber popular de quienes habitan los territorios nos permiten entender que, de seguir en esta línea, en un contexto de calentamiento global, subida del nivel del mar y aumento de eventos climáticos extremos, deberíamos poder tomar mejores decisiones”.  

Nicolás Chacón, representante de la Unión de la Costa (una red que nuclea a más de 70 colectivos a lo largo de la costa uruguaya), dijo a Galería que la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible marca un rumbo de hacia dónde ir en materia de costa y supone una interesante línea de visión a futuro. “Creemos que está toda la fundamentación para decirle ‘no’ a un proyecto de estas características, que además generaría un antecedente pésimo a nivel nacional”, expresó. “Si esto se permite, hay que recordar que, para hacer los cimientos de los 29 edificios, van a tener que dinamitar parte del territorio. Por eso los impactos son irreversibles”. 

Para Chacón, no se puede pensar en este recurso como modelo para la generación de trabajo. “Tenemos que poder imaginar otros futuros posibles que no impacten en el ecosistema de las generaciones que vienen”. Según él, una de las soluciones posibles sería que el Estado declare estas tierras como bienes expropiables para uso público e interés general. 

Sin embargo, tanto para autoridades departamentales como ministeriales, este recurso no resulta tan simple de ejecutar. La Ley 3.958 de expropiaciones habilita al Estado a apropiarse de terrenos privados ofreciendo una indemnización correspondiente que dependerá del valor de la tierra. Ese valor, a su vez, tiene que ver con la edificabilidad. “Si la edificabilidad es de 10 hectáreas, el valor de la tierra será tan alto que ni el gobierno nacional ni el departamental podrán expropiar la totalidad”, explica Soledad Laguarda, directora general de Urbanismo de la IDM. “Ahora bien, si el MA tiene argumentos muy contundentes para disminuir esa potencialidad, entonces el valor de la tierra será inferior y ahí podrá iniciarse un juicio de expropiación”. A su vez, no hay que olvidar que el terreno tiene una resolución con sentencia judicial detrás. 

Tanto Amarilla como Laguarda coinciden en que el camino es buscar un acuerdo. “Lo ideal sería que no se construyera nada, pero a veces lo posible no es lo ideal. Quizás, en este caso, la solución no sea ni la expropiación total ni la construcción total”, sostiene la jerarca departamental. 

Desde el punto de vista municipal, se espera que el MA se expida luego de conformada la audiencia pública. En caso de ser una sentencia­ positiva, el proyecto se dirige a la IDM, donde según la ordenanza de construcción que rige el área (la número 3.5) se habilita toda construcción de hasta siete metros de altura con respecto al terreno local. 

“El proyecto que en este momento se está considerando está por debajo de lo que la normativa prevé. Nosotros no tenemos otras normativas de construcción que eventualmente lo inhiban, por lo que, judicialmente, desde la intendencia ya se usaron todos los argumentos posibles en aquellos seis años de juicio”, afirma Laguarda. También remarca que los predios en cuestión son urbanos desde el año 1944. Esto supone que los propietarios abonan contribución urbana por un terreno apto para la construcción de, al menos, una vivienda en cada padrón. 

Pronunciarse en contra o a favor de la implementación de este proyecto exige adentrarse en cada una de estas perspectivas. El derecho de un privado a construir en su propiedad, respetando las normativas vigentes, no debería estar en discusión. El problema emerge cuando esas normativas no contemplan todas y cada una de las aristas del asunto, procurándose resolver el conflicto cuando ocurre en lugar de prevenirlo. 

La península de Punta Ballena es un enclave icónico, que incluso en los últimos años ha representado la imagen país de Uruguay Natural. Es, definitivamente, el punto turístico por excelencia de nuestro país. 

Una de las alternativas para evitar este tipo de conflictos podría ser el desarrollo de medidas de protección pública a los valores naturales y culturales que forman parte del patrimonio uruguayo frente a un escenario de pérdida irreparable. Las declaratorias de Bien de Interés Departamental, Monumento Histórico Nacional o Área Protegida están contempladas en las directrices de cada departamento. Cuidar estos bienes culturales es deber de todos. Protegerlos implica construir un marco legal contundente y claro por parte del Estado. 

Descripción del proyecto

El Complejo Residencial Punta Ballena trata de un desarrollo urbanístico residencial de tipo cerrado en los padrones número 12.934, 12.935, 12.936, 12.937, 12.938, 12.939 y parte del padrón 15.503 de Punta Ballena. Los mismos se ubican en las laderas este y oeste de la península. Como espacio público se mantiene la ruta panorámica, el extremo sur, dos sectores intermedios que permiten el acceso a la costa entre los padrones a construir y todo el borde costero. En los padrones privados se propone construir 29 edificios bajos y exentos (que no limita con ninguna otra edificación), conteniendo un total de 320 apartamentos. A esto se suman ocho piscinas y cuatro áreas de usos múltiples. En el resto del área privada se plantean caminerías y áreas verdes. 

El diseño del complejo está pensado para optimizar su inserción en el entorno, siguiendo la topografía del terreno con bloques curvos que acompañan los desniveles. La distribución de los edificios se adecúa a los criterios de construcción previstos para el entorno de la panorámica. En algunos breves tramos aislados de la fachada, se superan los niveles de la ruta (entre cero y un metro máximo), pero dentro de los criterios de construcción admisibles para esta zona. Esto permite mantener las visuales hacia el entorno desde la panorámica en la zona de proyecto. 

Apostando a la integración visual del proyecto se implementarán cubiertas enjardinadas que incorporan vegetación en las fachadas. Estas, a su vez, serán revestidas de piedra y hormigón pintado en colores que se integren al paisaje. 

Atendiendo los objetivos de conservación de los ecosistemas naturales del medio receptor, el diseño paisajístico del complejo residencial estará inspirado en la fisionomía, composición y procesos naturales de los ecosistemas silvestres de Punta Ballena. 

Arquitectura, innovación y diseño
2023-11-29T11:23:00

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